‘Barınma’, insanın en temel gereksinimlerinden biri. Lakin ne yazık ki nüfus artışı, doğal afetler, göç hareketleri, yoksulluk üzere pek çok faktör, insanların emniyetli ve uygun fiyatlı konutlara erişimini günden güne zorlaştırıyor. ‘Erişilebilir konut krizi’ tüm dünyanın karşı kaşıya olduğu global bir sorun…2030 yılına kadar, UN-Habitat varsayımlarına nazaran; dünya nüfusunun yaklaşık yüzde 40’ı olan 3 milyar insanın erişilebilir konuta muhtaçlık duyacağı öngörülüyor. Bu, dünyada her gün 96.000 yeni uygun fiyatlı konut inşa edilmesi manasına geliyor. Türkiye’de de konut krizi, Covid-19 pandemisi, göçmen krizi, Ukrayna-Rusya savaşı, fahiş kira artışları ve son olarak Maraş merkezli iki büyük sarsıntı ile doruğa çıktı.
‘1.5 YIL EVVEL ÇALIŞMAYA BAŞLADIK’
Tüm dünyanın gündeminde olan ‘barınma’ sıkıntısına tahlil bulabilmek için GYODER tarafından geliştirilen GYODER Yeni Konut Modeli’nin lansmanı, GYODER Başkanı Mehmet Kalyoncu, GYODER Lider Yardımcıları Neşecan Alımlı, Sertac Karaağaoğlu, Cem Yılmaz, GYODER İcra Kurulu Üyeleri Prof. Dr. Ali Hepşen ve Doç. Dr. Serhat Başdoğan ile KÖİ Araştırma Merkezi Lideri Dr. Eyüp Vural Aydın’ın açıklamaları ile gerçekleşti.
Türkiye’de erişilebilir kiralık konut sağlamak maksadıyla 1.5 yıl evvel ‘Erişilebilir Konut Komitesi’ kurduklarını söyleyen GYODER Başkanı Mehmet Kalyoncu, ana vizyonları olan 4T yani Teknoloji, Tasarım, Tabiat ve Toplum prensipleri ile uyumlu ilerleyecek olan GYODER Yeni Konut Modeli’ni şu sözlerle tanıttı: “Konut üretme sürecinde en büyük maliyet arsa maliyeti. Şu anda Türkiye ortalaması yüzde 50 düzeylerinde. Kamu kuruluşlarının, mahallî idarelerin yahut gibisi kurumların elindeki yerler, muhakkak bir devirde Kamu–Özel İşbirliği Tekniği ile kıymetlendirilerek ve bir kira tarifesiyle muhakkak üst limitler konularak on binlerce düşük kiralı konut üretilebilir. Bu noktada GYODER Yeni Konut Modeli’ni oluşturduk. Yap-işlet-devret modeliyle, kişisel değil kamusal kiraya veren yapısını oluşturuyoruz ve kiracıyla kiraya veren ortasındaki sorunları ortadan kaldırıyoruz. Bu model, arsa maliyetini sıfıra indirerek kiraları yarı yarıya düşürüyor. Kamu ve özel sektör iş birliği modeliyle kullanıma açılacak yerlerde konutların üretilmesi sağlanırken, yerlerin mülkiyeti de devlette kalıyor. Kiralar ise, konut sahiplerinin denetiminden çıkarılarak devletin hakkaniyetli kontrolüne ve kurumsal firmaların idaresine veriliyor. Bu modelle konut üretimlerinin 1 yıl içinde tamamlanması hedefleniyor. Bu sayede düşük kira sayılarıyla etraftaki yerleşim yerlerinin de ucuzlaması sağlanmış olacak. Kontratlarda yatay mimari, yerli materyal ve güç tasarrufu da kaide koşulacak. Bu sayede orta ve orta alt gelir kümesinin hane halkı gelirinin % 30- 50’sini aşmayacak bir formülle barınma tahlili sunmuş olacağız.”
KAMU İLE BİRLİKTE EKOSİSTEM KURACAĞIZ
Bu modelin yer bağımsız bir model olduğunu vurgulayan Mehmet Kalyoncu, “Üretilecek konutlar ne kadar kentin merkezinde olursa o kadar merkezdeki kiraları düşürmeye fayda. Lakin ne olursa olsun; yerin maliyeti sıfırlandığı için burada yerin tesiri de sıfırlanmış olacak. İnşaat maliyetleri bir kentte tıpkı vilayet sonları içerisinde değişmiyor. Burada rant diye nitelenen mevzu arsa maliyeti idi. Biz de bu modelle önemli bir maliyet avantajı elde ederek kiraları yarı yarıya düşürüyoruz” diye konuştu.
GYODER Lider Yardımcısı Cem Yılmaz da konuşmasında; Avrupa yakasında Büyükçekmece kıyı kesitleri, Beylikdüzü, Bakırköy, Avcılar, Küçükçekmece, Bahçelievler; Anadolu yakasında Maltepe, Kartal, Pendik, Sultanbeyli, Tuzla ilçelerinin yüksek zelzele riski taşıdığına değinerek, GYODER Yeni Konut Modeli’nin rezerv konut olarak da kullanılabilecek konutlar üreteceğini ve bunun da İstanbul’un kentsel dönüşümünün önünü açacağını söyledi. Yılmaz, “Bu sayede 650 bin kişilik bir ilçe geliştirilebilir. Kiralık konutlarla birlikte bölgede sıhhat, eğitim, turizm, perakende üzere alanlardaki yatırımlarla aslında bir ekosistem kuracağız. İstanbul’un kentsel gelişiminde eksikliği hissedilen yeşil ve açık alanlar, projenin kilit noktasını oluşturuyor. Kamu alanlarının gerçek planlamasını yapabilmek, yaya ve bisiklet kullanımını önceliklendirmek, sağlam, uyumlu, dirençli sürdürülebilir kentsel yerler kurgulamak ‘iyi uygulamalar’ın da önünü açacak. Biz bu model ile hem konutta erişilebilirlik sıkıntısını çözüyoruz hem de yaşadığımız acı 6 Şubat sarsıntılarından sonra ülkemizin en büyük önceliği olan İstanbul’un kentsel dönüşümünün tahlil anahtarını sunuyoruz” dedi.
‘DÜNYADA YENİDEN ÖRNEK BİR İŞE İMZA ATABİLİRİZ’
Türkiye’nin yıllık yaklaşık 1.5 milyon konut satışı ile Avrupa’da birinci, OECD ülkeleri ortasında ise ikinci büyük pazar olduğunu hatırlatan GYODER Lider Yardımcısı Neşecan Cazip ise konut açığına dair şu dataları paylaştı: “TÜİK’in açıkladığı bilgilerde konut sahipliği oranının yüzde 56,7’ye (AB ortalaması yüzde 70) gerilediğini görüyoruz. Bu oran 2000’lerde yüzde 65’in üzerinde idi. Tekrar bu müddette yılda evlenen çift sayısı 550 binlerden 600 binlere gerçek yükseliş gösteriyor. Boşanmalarda da 90 binlerden 180 binlere gerçek bir yükseliş kelam konusu. 2022 itibariyle tek kişilik hane halkı sayısı 5 milyonu aştı. Bu istatistikler, konut kesiminde arzı baskılıyor. Bir de kiralık mesken bölümünde oluşan bir baskı mevcut. Artık ‘hayalet evler’ denilen bir gerçek var. Bu sayının 700 bin civarında olduğunu varsayım ediyoruz. Olağan, burada konutunu kiraya vermek istemeyenler de var, yüzde 25 kira artışı düzenlemesini sebep gösterenler de… Ama tüm bunlardan daha öte bir ‘deprem’ gerçeğimiz var. Türkiye’nin sıhhatte, altyapıda imza attığı başarılı kamu-özel iş birliği (KÖİ) modelini bütün dünya konuşuyor. Bu modeli konut dalında de uygulayabilir isek, dünyada tekrar örnek bir işe imza atılmış olacak.”
Dünyada ve Türkiye’de konuta erişim konusunun büyük bir sorun teşkil ettiğinin altını çizen Doç. Dr. Serhat Başdoğan da “Türkiye’de kent merkezinde 60 metrekare bir konutu satın alabilmek için bir ailenin muhtaçlığı olan yıl ortalaması 1985’te 6.8 iken bu mühlet bugün 10 yılın üzerinde” diye konuştu.
KÖİ MODELİNİN AVANTAJLARI
Kamu Özel İşbirliği (KÖİ) Araştırma Merkezi Lideri Dr. Eyüp Vural Aydın ise KÖİ modelinin avantajlarını şu halde sıraladı: “Bu modelin hem kamuya hem özel bölüme hem de vatandaşa sağladığı pek çok yarar var. Sistemin kamu tarafına sağladığı avantajlar, özel bölümün marifetlerinden azamî yarar sağlanması, maliyetlerin düşürülmesi, projelerin süratle tamamlanması ve mülkiyetin kamuda kalması olarak sıralanırken, özel bölüme sağladığı avantajlar ise uzun soluklu kontratlara imza atma ve yatırım fırsatı, güçlü imar planı-ruhsat üzere süreçlerin olmaması ve kamu ile iş birliği yaratma kültürünün kazanılması olarak sıralanabilir. Hiç elbet en büyük yarar son kullanıcıya sağlanıyor. Vatandaşlar piyasa dalgalanmalarından etkilenmeden kiracı kalabilecek, kredi kullanmadan konut sahibi olabilme imkânı elde edecek ve harcanabilir gelirlerinin yüzde 30’unu barınmaya verecekleri için ömür standartları da yükselecektir.”
MODELİN FİNANSMANI NASIL SAĞLANACAK?
GYODER Lider Yardımcısı Sertac Karaağaoğlu, modelin finansmanı konusunda iki opsiyon olduğunu kaydederek, “İlki banka finansmanı. Kamu otoritesi arsayı 49 yıllığına tahsis eder. Belirleyeceği bedele nazaran yapım-kiralama-işletme ihalesine çıkar. İşi alan şirket, yerin üst hakkı ipoteği karşılığında bankadan kredi kullanarak işi yapar, bağımsız kısımlar oluşur. Üst hakkı sahibi, konutu 49 yıldan kalan müddet kadar kullanır. Konutları kiralayarak tahsil ettiği kira bedelleri ile kredisini öder. İkincisi ise sermaye piyasaları. Burada ise kamu otoritesi arsayı 49 yıllığına tahsis eder. Belirleyeceği bedele nazaran yapım-kiralama-işletme ihalesine çıkar. İşi alan şirket imal bedeli+kâr için gayrimenkul sertifikası ihracına çıkar. SPK’nın onayı çerçevesinde her bir m² için bir sertifika ihraç ederek sağlayacağı finansmanla işi yapar. Her sertifika sahibi, kendine ilişkin m²’de 49 yıl ikamet eder. Sertifikalar borsada senedi üzere daima süreç görür, ta ki 49 yıl tamamlanıncaya kadar…Biz yalnızca kira fiyatlarının değil edinme fiyatının da aşağıya inmesini planlıyoruz. Üstelik sunduğumuz iki opsiyon da modelimizin uygulanabilirliğini güçlendiriyor” dedi. Prof. Dr. Ali Hepşen ise menkul değer ihracına dikkat çekerek, “Proje kapsamında özel bölümün gereksinim duyduğu finansmanın kira gelirlerine dayalı menkul değer ihracı üzerinden temin edilmesi sağlanmalıdır. İhraç edilecek menkul değerlerin uzun vadeli yatırım strateji amacı taşıyan ferdî emeklilik şirketleri tarafından portföylerine dahil edilmesi teşvik edilmelidir” diye konuştu.